德國房產現狀如何？投資德國房產好嗎？

　　德國的房地產市場在過去一直很好，有巨大的回報。但未來的房地產情況如何?現在是購買房產的正確時機嗎?下面就跟隨熊貓出國的小編來了解一下吧!

　　德國的房地產現狀

　　在過去的10多年里，投資德國房地產市場絕對是一件好事。隨著2020年通貨膨脹后9.6%和2021年通貨膨脹后14.2%的房地產價格上漲，德國的房地產市場經歷了前所未有的增長速度。但新的發展表明，2022年及未來的房地產將與過去的德國房地產有很大不同。

　　大多數投資者低估了抵押貸款融資條件對房地產市場的影響。抵押貸款利率越低，越多的人愿意貸款。能從銀行拿到錢的人的比例越高，房地產價格就會上漲。

　　德國房地產市場的 "美好時代"

　　談到德國的房地產，每個人都在談論過去的好日子。在2008年全球金融危機之后，房地產價格處于歷史低位的日子。由于在經濟衰退后的那個時期，購買房產仍然被認為是有風險的，而且每個人都害怕下一次經濟衰退(如歐洲債務危機或希臘政府的救助)，所以對房產的需求比以往任何時候都低。

　　順便說一下，早在2007年，德國的人們就說房產價格"(太)高了"。因為人們總是在說房產價格"(太)高"。

　　經濟學的簡單規律是，低需求將導致低價格。柏林的一家房地產公司通過他們關于柏林房產價格的市場報告證明了這一點。在2007年全球金融危機之前，柏林市場上的房產不多。平方米的價格主要在500歐元-2.500歐元之間。

　　在2022年，表示500歐元-2.500歐元平方米價格的藍條幾乎不存在了?，F在大多數的柏林房產價格在每平方米2500歐元-5000歐元或5000歐元-7500歐元之間。這是因為在全球金融危機后的幾年里，越來越多的人開始在柏林購買房產(2011年達到最高點)，因此推動了房價的上漲。

　　在統計學中，中位數始終扮演著重要的角色，因為它不能像平均值那樣容易被操縱。根據Guthmann的市場報告，中位數平方米的價格從2007年的1.520歐元上升到2022年的5.600歐元。這可以在上圖中看到(深藍色線)。這意味著在15年的時間里，柏林的房產中位數價格增長了近270%，或者說每年的回報率為18%。

　　在 "過去的好日子 "里，低的房產價格導致了租金回報方面的正現金流，因為在德國的大城市，租金一直是相對較高的。由于租金收益率有時高達8%/年，投資房產在過去產生了大量的現金流。今天，投資者仍然在尋找有正現金流的出租物業。這些已經找不到了，因為房產價格的增長已經超過了租金的增長。

　　在德國還存在租金收益率高達6%/年的投資物業嗎?當然有。主要是+100年歷史的建筑，沒有經過適當的裝修，而且是在后方的無名之地。如果你能為這些窩棚找到租客，如果裝修費用不至于把你生吞活剝，你就有可能獲得高額的租金回報。這些房產只適合有經驗的房地產投資者，他們了解當地房產市場的來龍去脈，并愿意承擔巨大的風險。

　　在 "美好的過去"，房地產不只是提供了巨大的回報，就一個人可以從銀行貸款的百分比而言，抵押貸款的融資條件也是完美的(貸款價值)。如果個人財務狀況良好，很有可能貸到房產價值的120%(100%房產+公證+房地產經紀人+稅費+裝修)。好日子 "的唯一不利因素是抵押貸款的利率，在金融危機之前，利率在3%-5%之間。

　　2022年之前的德國房地產

　　由于上述對房地產投資者極為有利的條件，德國有很多人開始投資房產。因此，推動了價格上漲。研究發現，德國的房地產價格每年都會上漲15%-20%。這種巨大的回報從全球金融危機后開始，一直持續到2022年初。之后，由于歐元區的通貨膨脹率上升和俄羅斯對烏克蘭的入侵，情況發生了變化。

　　租金無法跟上房產價格的上漲。因此，正現金流的房產慢慢消失，轉為0歐元現金流，甚至是負現金流的房產(=租金支付不再覆蓋完整的抵押貸款支付)。當一些房地產投資者對負現金流無所謂時(為了增加與投資房產相關的稅收優惠)，其他投資者則購買了越來越多的風險房產，以尋求出租房產的被動收入。

　　在烏克蘭戰爭之前，100%的融資(就貸款價值而言)仍然是可能的。房地產投資者只需要很少的錢來支付額外的購買費用，就可以在德國購買租賃房產。

　　德國的房地產在不久的將來

　　現在，房地產投資的條件已經發生了巨大的變化。與不久的過去或已經遠去的過去相比，德國房地產市場在不久的將來會發生什么?派對結束了嗎?還是因為市場要崩潰，終于又到了可負擔的房產價格的時候?

　　幾乎沒有任何證據支持德國的房地產價格在不久的將來會急劇下降的事實。有些地方可能會像過去那樣下跌或停滯不前(特別是C或D區)，但整個德國房地產市場(特別是A和B區)可能會保持強勁，主要有以下2個原因。

　　在不久的將來，房地產的建造成本可能會繼續上升。在2021年初的小幅下降之后，德國統計局的官方建筑價格指數發現，從2021年5月到2022年5月，建筑成本將增長17,6%。如果德國的房產建造成本在上升，為什么房產價格會同時下降?

　　德國沒有開發足夠的生活空間。2021年，德國新建的公寓不到300.000套。問題是，德國將需要+400.000套公寓。只是為了滿足對居住空間的需求(即使沒有移民)。德國世界新聞社認為，如果人們也移民到德國，4年內可能會缺少多達60萬套公寓(如下圖)。

　　除了上面給出的事實，即德國房地產市場在短期內崩潰的可能性很小，專業房地產開發商對德國房地產價格的長期前景繼續持樂觀態度。

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