紐約東河灣公寓
400-657-9598項目概況
項目基本信息
項目位于紐約布魯克林威廉斯堡區肯特街421號，位于威 廉斯堡橋南側，東河的東岸。
占地94,585.04平方英尺，約合8813平米；共216個銷售單元。
項目為四面合圍式美式建筑，地上7層，地下2層（停車場及會所）。小區會所包括游泳池，有氧健身房，咖啡廳等娛樂休閑設施。配套設施還包括日托和藝廊。
威廉斯堡區介紹
威廉斯堡區與曼哈頓隔著東河相望的布魯克林威廉斯堡近年來由于大批藝術家、創業者以及熱愛時尚的年輕人不斷遷入，逐 漸變身成個性十足的時髦小區，被視為藝術家眼中的小SOHO。 這里如今也是紐約房地產市場中的熱門區域。由于人口不斷增長，商業快速發展，住房檔次升級，威廉斯堡被許多人 視為紐約地產的潛力股。
紐約曼哈頓·東河灣海景豪宅，地處美國紐約州紐 約市布魯克林區南威廉斯堡肯特街421號，位于威廉斯堡橋南側，東河的東岸。
•肯特街區是紐約熱門住宅地區，10分鐘到達華爾街。
•本項目交通設施包括水上的士(距離1個街區)，地鐵(距離3個街區)，公交(出門即是)，自駕15分鐘能到曼哈頓中城和下城。
周邊配套
•娛樂業： 杜納酒吧;芳草地酒吧及演藝中心;奈特霍克電影院等
•產業文化區：“瓶頸”畫廊;K&K攝影畫廊;威廉斯堡藝術與歷史中心等
•餐飲區：彼得魯閣牛排館(連續24年榮獲 紐約最佳牛排館殊榮。
•學校：紐約大學;威廉斯堡蒙特梭利學校; 威廉斯堡社區幼兒園;胡安莫雷爾坎波斯 初中;倫納德鄧克麗小學。
•零售業：布魯克莊園百貨店;布魯克林專業服裝及皮包定制店;徳帕農食品零售店;“DOC”紅酒丏賣店。
區域發展政策
•2020年進景規劃全市戓略：紐約市周邊長達520英里 的海岸區將迚行全面改建，預計耗資30億美元。
•大批酒店入駐威廉斯堡，如艾瑟尼廣場酒店、夏特瓦 爾豪華精選酒店、廣場大酒店、The Lowell、The Pierre、ThePeninsula 、紐約四季酒店等，增加了肯特街價值。
紐約421A減稅政策
根據美國稅法規定，擁有房產者須按照當地標準繳納房產稅。紐約市約為房產估值的 1.2%~2%。 但該項目買家享受15年房產稅減免政策421a Exemption——具體為前十年免繳房產稅，第11年繳 20%，第12年繳40%， 第13年繳60%， 第14年繳80%， 第15年開始恢復100%稅賦。如按照每 套房屋估值136百萬美元來計算，該免稅計劃可在15年內兯計少繳約24萬美元。
安全性
•安全性作為客戶海外置業最重 要的考量標準之一。
•該區域在美國FBI犯罪率統計 中幾乎為零。
•近年來該區域一直是布魯克林 區最安全的幾個區域之一。
教育環境
•從全球頂尖的幼兒 教育(蒙特梭利)到 哥倫比亞、紐約大學 這樣的世界級高校， 項目周邊的教育資源 豐富程度可見一斑。
戶型展示
基礎參數
各類別住宅數量參數
精品公寓（condo）,164套，700---2300sf
豪華公寓（loft），12套，3400sf
躍層公寓（duplex），21套，2500sf
聯排別墅（town house），15套，3400sf
頂層別墅（penthouse)，4套，5000sf
戶型參數
戶型名稱 住宅類型 戶型描述
duplex 躍層公寓 3居室，3衛
townhouse 聯排別墅 3居室，3衛
loft 別墅 3居室，3衛
penthouse 頂層別墅 4居室，4衛
condo 公寓 1居室、1衛，2居室、2衛
各戶型信息
A. CONDOMINIUM—— 一室一廳
A . CONDOMINIUM—— 2室1廳2衛
B. LOFT 戶型
C. DUPLEX戶型
D. TOWNHOUSE（聯排別墅）戶型
E. PENHOUSE（頂層復式）
相關費用
過戶的費用：買方在過戶時需要支付以下的費用：（1） 按照大樓董事會預算標準支付相當于兩個月的物業管理費， 作為大樓儲備基金；
（2） 購買產權保險，支付保險費和其他產權公司的費用。保險費標準由紐約州規定，按照購買價格計算。
（3） 如果買方貸款，還需要購買貸款額的產權保險。
（4） 產權證和授權書的登記費。
（5） 紐約州和紐約市的房地產交易稅。州稅為0.04%。市稅為：如果購買一套公寓：1%（房價在$500,000以下）或1.425%（房價在$500,000以上）；如果購買一套以上：1.425%（每套公寓房價在$500,000以下）；2.645%（每套公寓房價在$500,000以上）。全部稅額算在房價中計算最終的各項稅額。在此基礎上，如果總額超過一百萬美元，還要支付1%的“豪宅稅”。
（6） 如果貸款，需要支付紐約州貸款稅，稅額為貸款額的2.05%（貸款額低于$500,000）或2.175%（貸款額高于$500，000）.
（7） 開發商律師費及其他收費：$2,750律師費；$250交易稅表準備費；如果要求在律師的辦公室之外過戶，額外支付$750; 如果開發商允許買方轉讓合同或更名，另付$1,250。
（8） 如果非因開發商的原因更改過戶日期，每次更改外加$750。
（9） 如果買方使用非開發商的銷售經紀或非開發商書面認可的經紀，買方將負責支付該經紀的傭金。
（10） 如果買方為外國政府機構，該類買方需要預付相當于兩年的物業管理費。
（11） 物業管理費和房地產稅將按照過戶日進行結算（過戶當天屬于買方責任）。
戶型費用案例
房號:209
戶型:朝東2居
總價： 129.5萬
首付款：19.425萬美金
物業費：713美金/每月（紐約租房一般由租客承擔物業費）
房產稅：273美金/每月（享有15年房產稅減免政策）
預計后期每月租金：5000美金起
出租管理：每年管理費為租金的8%左右（費用約為400美金，開發商推薦的物業公司可提供包租）
保險費：每月100美金左右
貸款分析
以貸款利率4%計算，貸款年限30年：
若貸款60%，每月還貸3700美元，首付40%。
若貸款50%，每月還貸3100美元，首付50%。
每月租金凈收益：
209預估租金5000美元/月
5000--273-100-400-3100=1127美金
貸款60%年限30年 租金收益為1127美金（所有費用包含后剩余）
配套設施
項目內部配套設施
項目整體效果圖
中庭效果圖
中庭效果圖
客廳效果圖
客廳效果圖
內部飯廳效果圖
衛生間效果圖
項目周邊實拍圖
項目周邊實拍圖
